陳治琳

工商時報【朱漢崙╱台北報導】

老年人想要換屋，現在不用賣房子了，因為有「逆向抵押房貸」加持。各大行庫競相投入的「以房養老」，不僅能讓退休的銀髮族有按月撥付的穩定安老金，甚至還能更積極的滿足換屋的需求；其中最重要的密訣，在於可讓每月由銀行撥付的安老金，轉換成辦理房貸時每月還款的穩定資金來源。

老年人在居住品質、安全上最大的負擔，一半以上其實都與老公寓缺乏電梯設施有關。一位長年銷售醫療保單的保險業者表示，根據他多年與保戶往來的經驗，很多銀髮族的保戶超過65、70歲之後，就不得不從老舊的四、五層樓公寓搬到有電梯的華廈或大樓，一方面是因為心臟疾病、另一方面是膝蓋或關節病變，但這時很多老人所以無法順利的換屋，通常都是跟換屋之前必須要賣房子，才有足夠的現金來買新屋有關。

以房養老的逆向抵押房貸方案出爐之後，老年人換屋將不用靠「賣屋」來支應，而是有其他更靈活的應變方式。

舉例來說，申請以房養老的銀髮貸款人，其實可以先透過手中現成的公寓，向銀行進行抵押辦理逆向抵押貸款，接下來銀行將會將總貸款金額，根據借款戶所申請的20、30貸款年限來按月撥付給借款人固定的安老金，而這筆安老金，正好可以作為這為銀髮借款戶，向銀行申辦新屋房貸的每月還款穩定資金來源。

大型行庫目前就已有這樣的案例。一對年紀在70歲上下，住在新北市的老夫婦，30年前買下2戶公寓並打通為一層自住，在舊家住了長達30多年光景之後，由於老太太行動不便，老先生決定換屋，並相中離舊家走路只要2分鐘左右，有電梯、24小時保全管理的社區大樓，整個購置新屋所需要的花費，大約1,000萬元，老夫婦手中大約有200萬元的自備款，但剩下的800萬元，除非有其他管道取得，否則就只能靠賣房子來換屋。

但逆向抵押房貸幫助老夫婦解決了這個問題。在向銀行申辦，並透過有長年授信經驗的銀行主管協助之後，數月前這對老夫婦透過名下的這棟老公寓，向銀行成功申辦了一筆逆向抵押房貸。

經銀行鑑價之後的老公寓擔保價值為1,800萬元，老夫婦貸款5成，貸款期間25年，每月由銀行這裡撥付3萬元，正好讓老夫婦用來繳每月新購置社區大樓住家的房貸本息，在不用靠賣屋的情況下，成功的換屋。

銀行主管也綜合近來房市的市況指出，現在房市景氣並不理想，就算要賣屋，也賣不到好價格，此時逆向抵押房貸可以發揮的作用更大，可以讓老人家手上的不動產，不必為了換屋、非得以不理想的價格賣出，而能讓老人家繼續保有手上的不動產，為自己的財富繼續增值。